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探寻日本第一超高大厦HARUKAS的“全生命周期管理”及“节能”管理

发布: 2019-07-19     文章来源:     查看: 1369次

2019715日,在澳门美高梅在线网址副会长、澳门美高梅在线网址澳门美高梅在线网址主任李健辉的带队下,澳门美高梅在线网址副会长林常青,副秘书长刘寅坤,澳门美高梅在线网址高级顾问王寿轩,副主任李笑天,委员邓耀武、朱庆敏、张成功等中国物协设备设施技术委员会的专家们,走进日本第一超高层大厦HARUKAS阿倍野,进行商务楼宇的设备设施运营管理的考察交流。

 

HARUKAS

在古语中是“使之晴朗明亮”的意思

登上300米高的楼顶

大坂一览无余

开阔、明朗、让人心旷神怡

多元化的设施及其功能

营造着舒适的时空

满足着人们各种需求和希冀

 

抱着向日本超高层学习运营管理、精细化管理的心态,澳门美高梅在线网址考察团与COMIN中国建筑运营管理研究院专业机构一起,深度探索了HARUKAS大厦。

 



考察团在HARUKAS听取工作人员介绍

 

 

 考察团认真考察大堂石材及公共空间

  

集先进的都市功能为一体的立体都市


HARUKAS 阿倍野大厦,是由昔日的百货商店脱胎为一座新型的超高层商务综合体设施,不仅包括日本最先进的大型写字楼,国际品牌宾馆,还有都市型美术馆一一 一个大众化可以欣赏的艺术,文化欣赏场所。此外的诸多设施及功能,给大阪城市的城市市生活带来着更多丰富的色彩,阿倍野 HARUKAS,俨然已成为一个小城,可谓之立体都市

 


车站、百货店、美术馆、写字楼、酒店、展望台等共同组成了这个300米高的立体城市综合体。

 

 

考察团一行在研究大厦节水措施

 

利用尖端技术来降低二氧化碳排放,实现与自然生态的和谐与共存,大厦实现了自然采光和户外空气引进的楼内挑高空间设计,楼顶绿化,对设施排放的废弃物(垃圾)进行沼气发酵处理并回收能源的生物气体发电。

 

此外,还采取了诸多先进的环保措施旨在使之成为一个有益于保护地球生态的城市建设领军项目。

 

会自由呼吸的大楼

 

大厦从17楼开始的高约100米的通顶(挑空)竖井,能够让自然的光线和风(室外新风)穿过大厦,不仅起到大厦自然呼吸与对流的,通过烟囱效应,实现白天降温夜晚回温,促进新风系统的节能效果;还能促进大厦的众多室内空间的白天采光及照明的节能。

 

近铁百货店、迎宾回廊的挑空设计也是这样,不仅美观、还有节能效果。

 

挑空竖井

 

 

HARUKAS 挑空节能示意图

  

有效利用能源

 

利用大厦内的产生的食物等厨余垃圾进行“生物气体发电”,通过产生甲烷气体用来发电和供热,是日本超高层大楼的首次尝试。

 

据工作人员介绍,每天可以消化2顿的垃圾,产生相当于煤气火锅用的2500个煤气瓶。而处理之后的垃圾仅有1-2公斤,相当于一块砖头大小。

      

垃圾处理器示意图1

      

    

垃圾处理器示意图2

 

HARUKAS阿倍野大厦,还通过风力发电、太阳能发电等多种发电方式和储电设备网络化,再根据电力需求进行最佳控制以便调节供需平衡、这样不仅能充分利用新能源,也有利于消减二氧化碳。

 

7月15日考察团考察项目时统计的发电数据。

 

大厦雨水回收利用等常规节能措施我们就不用赘述。根据测算,HARUKAS大厦每年计划消减二氧化碳5000吨,这个数据相当于,640公顷的公园(大概与奈良公园相当)消耗掉的二氧化碳数量。

 

考察团探讨设备设施运维管理

 

空中花园

 

HARUKAS大厦的空中花园也非常具有特色。16层有一个半空中花园,不仅仅能够给大厦减低能耗,还能给来大厦购物、参观美术的的来宾绝佳的休息空间。

 

58楼、59楼、60楼组成的三层构造的观览楼层也就是它的空中庭院,不仅可以360度将生机勃勃的城市大阪一览无余,也可以远眺古都京都、神户六甲山系等关西的主要地区。

 

此外,也可在甲板空间放松身心,在咖啡馆小憩片刻,参加随时间与季节举办的各种活动,享受丰富多彩的乐趣。

 

 

而将观光梯做成一个黑箱子,让观众在电梯里感受星空的感觉绝对是奇思妙想

 

(电梯乘坐的星空体验)

 

考察团在空中花园合影


(从左到右:武汉弘帛物业总经理张成功、北京国基伟业董事长李笑天、北京天鸿宝地物业邓耀武、北京国基伟业总经理助理王寿轩、福建永安物业董事长林常青、广州粤华物业董事长李健辉、北京天鸿宝地物业朱庆敏、澳门美高梅在线网址副秘书长刘寅坤、COMIN中国建筑运营管理研究院联合创始人张丽君)

 

全生命周期的运维管理

 

日本设备设施的全生命周期管理的计划性与先进性非常值得借鉴。我们且不说工程师在做设备设施维护计划方案,至少是30年期的维修计划,同时会精细到30年后需要更换哪些设备、维修哪些零件,以及每年其工程师需要定期点检的相关设备设施。仅仅看看他们的设备设施楼层的设计,就可以看出其全生命周期管理的思路。足够宽敞的通道,便于在未来更换设施、足够大的门,便于设备设施进出。可移动拆卸的楼板便于吊装设备……

 


设备设施机房

 

运营管理细节

 


维修维护工具,分类清楚,保存规整

 


 

精致的布线体现出管理的精细,同时开放的桥架,有利于散热,检修方便。他们的设备设施运维管理,日本追求的是性价比,如何低消耗,如何更经济实用。

 




停车场简洁明净,通风较好;且停车场的这种地坪寿命长,耐磨,刚性好,对环境的依赖弱化:停车场标识简单实用、通风管道、水系统管道、电器线缆均为开放式,利于通风散热好检修,成本低。

 

商务楼宇运维管理之行,考察团收获很多,虽然中国商务楼宇运营管理已经有长足的进步,但是日本的百年建筑的运营与管理实践有很多值得借鉴之处,需要更多的中国物业管理运营人士们取长补短,将好的运维经验和管理实践带回国内,坚持不懈推行,开拓中国特色设施管理的新模式和新道路。