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陈劲松:“以内容赋能”物业资产

发布: 2019-09-20     文章来源:     查看: 637次


/陈劲松(深圳世联行集团股份有限公司董事长)

 

在工作中,我们发现在房价不断上涨、规模不断扩张的时候,业主与物业公司的关系其实是比较和谐的,当房价出现下跌的时候,物业相关的参与人,也就是业主、租户和物管的关系是很微妙的。以写字楼为例,租金与租户的经营压力直接相关,当空置率不断上升的时候,物业管理费就可能会出现问题。

 

内容赋能物管的发展和未来

 

目前北上广深的空置率全部超过10%,武汉、重庆的空置率,已经完全到了警戒点。在重庆本地短租公寓的竞争,用惨烈形容一点都不夸张。未来业主、租户和运营者、管理者之间的矛盾会逐渐显现,最先反映的就是利润。不管是第三方,还是业主,或者物管企业,正在悄然的进入中国房地产下半场。中国物业管理会进入一个新的时代。

 

过去的楼宇管理管楼就行了,能源管理、保洁保安、消设备维护等是对物质的管理。现在已经进入到了物业管理的2.0时代,综合服务打包为企业服务,包括联合办公、共享空间、提供前台、招聘、税务、班车、工作餐等服务。但是,空置率上升难以解决,事实上物业服务中的基础服务,包括科技条件更高,降低成本,提高效率,都解决不了空置率的问题。所以我认为进入物业管理的3.0时代应对产业服务,以内容赋能物业,做价值的重构,也就是商务生态的构建。

 

举个例子,上海恒隆中心是甲级写字楼,住租率达到90%,这是良好的指标,说明租金定价低了,目前类似的指标在中国一线城市很难找到。恒隆中心如何做到的?精细的物业管理。这栋写字楼采取产业化运营模式,低区和高区,例如高区,10层以上是一个医疗大健康产业的集群。医疗机构选择这里,是因为这座写字楼里配有综合实验室、化验室、配药中心等,使得医疗的效率大幅度提高,按照产业运营的思路,使得租户流转率稳定。当写字楼聚焦产业运营的时候,运营的概念会发生转变,租户不仅看租金,而且看综合效率。租户与写字楼融为一体,写字楼为了租户进行了一系列的改造和物业服务。这是一个典型的产业内容赋能物业管理的案例,也是物业价值获得提升的案例。类似的案例还有上海富邦晶品。世联接手该项目时,租金为7元,租住率70%;而现在租金大概在11元左右,租住率85%。写字楼里的健康产业给上班的白领、金领,包括老板,提供了方便。这点极其重要,一定要考虑到商务和周边环境的关系。因此产业生态是未来关注的重点。

 

围绕核心城市的产业扩能

 

三大都市圈产业正在重构,从北京、上海、深圳向外移,都市圈产业内部也在重构,物业服务要与楼宇经济相互配套和相互适应,关注中心城市产业是极其重要的方向。

 

德国人总结的园区规划的体系中,物业服务和一般的商务服务已经向着产业服务商转变,逐渐使物业管理公司从一个单纯的物业管理、企业服务的角度,转变为租客服务,变成为租客创造价值的一体化合作伙伴。我认为,唯有如此物业管理公司才能摆脱单纯的收费模式。

 

世联集团正逐渐往运营方面转移,通过咨询服务和评估,通过运营与物业服务企业进行有效合作,尤其是产业园、商务综合体等,世联咨询以“专业化服务+聚焦内容资源+整合投资机构延伸业务链条,重点锁定一级市场投融产相关需求,收费侧重结果导向,根据企业需求协助企业解决土地问题,合理匹配导入资源、寻找资金,完成投前判断及投后退出。

 

世联集团用优质产业内容赋能资产价值,为园区提供以“三规合一”服务为基础,延展到“产业园招商”、“投融管退”的全链条深度服务。链接包括产业协会十多个、产业基金十几家、产业内容提供商、产业园运营商以及产业园招商渠道50余家等全要素资源。

 

本文节选自深圳世联行集团股份有限公司董事长陈劲松在第十八届《中国物业管理》杂志年会上的演讲